按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）《省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）《州人民政府关于公布全州征收集体建设用地和集体未利用地区片综合地价标准的通知》（恩施州政发〔2024〕2号）《利川市人民政府关于公布利川市被征收土地上的附着物和青苗补偿标准的通知》（利政规〔2024〕2号）等规定，结合我市实际，特制定本办法。

　　根据属地管理原则，属地乡镇人民政府（街道办事处、开发区管委会，下同）负责组织实施辖区内土地、房屋征收和补偿安置工作。

　　1.土地补偿费、安置补助费的补偿按照《省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）文件执行。

　　2.青苗补偿费、地上附着物参照《利川市人民政府关于公布利川市被征收土地上的附着物和青苗补偿标准的通知》（利政规〔2024〕2号）文件执行，该文件未明确的地上附作物补偿，按照评估价格进行货币补偿。

　　3.湖北利川振业发展有限公司负责利川经济开发区及城东新区内已征收土地、苗木的接收和合理规划利用工作；利川靓利城市建设发展有限公司负责除利川经济开发区及城东新区内已征收土地、苗木的接收和合理规划利用工作。被征收的设施设备由市国资公司负责管理、处置。

　　4.养殖水面补偿：鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000 元/亩。

　　5.坟墓补偿：土坟（含石砌坟）10000元/所，单碑坟14000元/所，多碑坟18000元/所。坟墓迁往公墓的每所补助2000元，迁至城市集中建设区外自行选址安葬的，所选择位置应符合有关法律政策规定。

　　6.属国家项目资产金额的投入的设施，包括沟、坎、路、渠等建设项目所涉及的建构筑物不予补偿，已实施土地征收补偿的不重复补偿。自筹资金投入部分按投入量评估补偿。

　　7.生产性用房（地）补偿。指用于看护果园、苗圃、鱼塘的临时棚子或房屋、烘烤房、农具房、圈舍、堆肥池（塘）沼气池、饲料（农产品）储藏窖，以及独立于居住用房之外的设施农用地，生活用水井等。其地上建构筑物补偿按市场评估价进行货币补偿，土地补偿参照同级别耕地征收补偿标准予以货币补偿。

　　8.征收范围内废弃生产性用地、废弃宅基地（指空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地），按同级别耕地补偿标准予以征收补偿。

　　9.对依法登记且未被认定为废弃宅基地（地上无房屋）按所属区域的城区住宅用地基准地价及相应倍数实行货币补偿。

　　1.国有土地征收奖励。未超过批准期限的临时建筑按评估价据实货币补偿。被征收人在规定签约期限内签订征收补偿安置协议且在确定的期限内完成土地交付的，按照被征收土地补偿总额的10%予以奖励。

　　2.集体土地征收奖励。对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订征地补偿安置协议并交付土地、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按土地征收补偿费、安置补助费总额的5%予以奖励。

　　2.征收房屋产权认定。产权人持有合法有效的《不动产权证书》《土地使用证书》《建设用地批准书》等证件之一的，视为合法房屋，根据登记或许可的情形进行征收补偿。

　　（1）房屋价值：指国有建设用地使用权（集体土地宅基地）价值和房屋评估价值。

　　国有出让建设用地使用权价值按照房屋所属区域的城区住宅用地基准地价的5倍进行计算，即房屋国有出让建设用地使用权价值=房屋国有出让建设用地使用权面积×5.0×城区住宅用地基准地价。

　　集体土地宅基地价值按照房屋所属区域的城区住宅用地基准地价的3倍进行计算，即宅基地价值=宅基地面积×3.0×城区住宅用地基准地价。

　　房屋价值由有资质的评估机构依据国家有关规定，按照批准的用途进行评估，对于改变房屋用途作为经营性用房使用的，可适当考虑租金、经营情况、税收等因素进行评估。

　　（3）对未超过批准期限的临时建筑以及附属房、建构筑物等按评估价作货币补偿。

　　①水、电、气、通讯、广播网络等生产生活设施补偿：按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

　　②搬迁费：按被征收房屋建筑面积30元/㎡标准给予补偿，100㎡（含本数）以下的每户按3000元补偿，100㎡以上的，按实际建筑面积计算，最高不超过8000元。

　　a）征收人选择产权调换的，按照还建的安置房面积进行计算，低于100㎡的按500元/月计算，100㎡以上（含本数），按5元/月/㎡计算。过渡期限以搬迁时间到安置房交房时间（或通知交房时间）延长6个月计算。

　　b）被征收人选择以货币补偿的，按照被征收房屋的面积进行计算，低于100㎡的按 500元/月计算，100㎡以上（含本数），按5元/月/㎡计算，最高不得超过2500元/月。一次性补偿12个月的临时安置补助费。

　　④停产停业损失补偿：被征房屋经营损失补偿（含经营者停业损失、租金损失）按不超过6个月计算。停产停业损失应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素进行评估。不具备评估条件的，按以下标准执行：

　　a）已建成的城市主、次干路上门面房屋：利用被征收房屋进行经营的，按经营房屋面积以每月120元/㎡标准补偿;已建成的城市支路上门面房屋：利用被征收房屋进行经营的，按经营房屋面积以每月80 元/㎡标准补偿”。

　　b）其他情况最高执行标准：按照被征收房屋经营建筑面积计算，门面每月50元/㎡，仓储或办公用房每月40元/㎡，厂房或场地每月 20 元/㎡。

　　按经营房屋建筑面积计算的，仅测算房屋第一层建筑面积，门面进深≤15米的据实计算，门面进深15 米的按15米计算”。

　　⑤鼓励诚实守信行为，被征收人在收到签订征收补偿安置协议通知之日起15日内签订征收补偿安置协议且在规定的期限内完成搬迁的，以栋为单位给予10万元货币奖励;在收到签订征收补偿安置协议通知之日起15日后至30日内签订征收补偿安置协议且在规定的期限内完成搬迁的，以栋为单位给予5万元货币奖励：对收到签订征收补偿安置协议通知之日起30日后签订征收补偿安置协议、搬迁的，不予奖励。”

　　采取货币补偿和产权调换两种方式补偿安置，住房产权调换坚持产权性质匹配原则。被征收人选择产权调换面积最高不超过390㎡。

　　约定房屋补偿面积根据被征收房屋实有面积按照1：1的比例进行测算。本方案所称房屋面积（补偿面积），均为建筑面积。

　　被征收房屋综合单价=（房屋国有出让建设用地使用权价值 集体土地宅基地价值 +房屋评估价值）÷房屋建筑面积。

　　a）房屋产权调换的方式。约定房屋补偿面积≤390㎡的，在安置房源中选择与约定房屋补偿面积对等的房屋，原则上选房面积不得超过20㎡，超（差）面积≤20㎡按安置房的成本价格（3500元/㎡），超（差）面积＞20㎡按安置房的市场价格相互补差；约定房屋补偿面积超过390㎡的，超过部分按被征收房屋综合单价进行货币补偿。

　　约定房屋补偿面积≤390㎡的：最低补偿标准为国有出让建设用地上的房屋4000元/㎡（集体宅基地上的房屋3500元/㎡），综合单价高于最低补偿标准的按综合单价补偿。货币补偿费用=（约定房屋补偿面积-被征拆对象选择的还建面积）×国有出让建设用地4000元/㎡（集体宅基地3500元/㎡）或综合单价。

　　约定房屋补偿面积390㎡的：390㎡以内的，最低补偿标准为国有出让建设用地上的房屋4000元/㎡（集体宅基地上的房屋3500元/㎡），综合单价高于最低补偿标准的按综合单价补偿；超过390㎡的部分按综合单价补偿。货币补偿费用=（390㎡-被征拆对象选择的还建面积）×国有出让建设用地上的房屋4000元/㎡（集体宅基地上的房屋3500元/㎡）或综合单价+（约定房屋补偿面积-390㎡）×被征收房屋综合单价。

　　③非住房补偿方式及标准（土地使用权登记为商业金融、工业、旅游、娱乐等其他非居住用地的房屋）。

　　a）货币补偿方式。按被征收房屋评估和国有出让建设用地使用权或集体宅基地（国有划拨建设用地使用权）价进行货币补偿。

　　b）房屋产权调换方式。被征收人可以在安置小区选择与被征收房屋评估价值相同的房屋，住房和非住房均属选择范围（选择住房不得超过390㎡），最高可选择房屋价值差异不能超过10%，差价据实结算。

　　④商品房、房改房、集资建房安置补偿方式及标准。实物补偿（调换）比例为1：1，被征收房屋只购买了60%产权的，按照征收原房屋确定的还建面积的60%进行安置，剩余40%安置面积由市国资局统筹收执、管理。若被征收房屋户需要将40%产权购买，经与原产权单位协商同意后，未购买40%部分可按照市人民政府公布的安置房成本价向市财政补交房款，并按照不动产登记的相关规定缴纳税费后方可安置和办理相关产权手续。货币补偿按实际房屋建筑面积评估价值执行。

　　⑤依法登记的集体土地建设用地使用权的房屋（集体资产）按市场评估价实行货币补偿。

　　⑥被征收人土地全部被征收后，无调换房屋或约定调换房屋面积达不到人均30平方米，而且本人及家庭成员均无住房、无买卖（出租）房屋行为、无私自买卖（转让）土地行为、无“三违”行为的，按以下方式安置：

　　a）选择高层安置的，无房户可申请按 3000元/㎡购买一套最接近人均 30㎡最低住房标准的户型，原则上选房面积不能超过最低住房标准20㎡，超出部分20㎡（含本数）以内的面积按3000元/㎡购买，超出部分20㎡以外的面积按市场价购买。

　　能够出具下列职能部门和相关单位许可证明文件原件之一的，且按许可内容建设的未登记建筑，经查证属实的，参照合法建筑予以补偿。

　　④经过乡镇人民政府（街道办事处）或市人民政府审批同意的《农村建房用地呈报表》或《地籍调查表》。

　　未取得职能部门和相关单位许可建成的未登记建筑，建成时间在2009年7月1日（《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》实施之前，符合城市规划的参照合法房屋予以补偿，需扣减土地出让金（土地出让金按现行标准执行）;不符合城市规划的予以评估补偿。

　　未取得职能部门和相关单位许可建成的未登记建筑，时间在2009年7月1日至2015年8月12日（《市委办公室市政府办公室关于进一步推进“三违”整治工作的通知》利办文〔2015〕13号印发之日）期间的，按下列标准进行补偿。

　　①未登记建筑面积120㎡的，按1：1还建住房1套（若还建房屋面积≠120㎡的，按市场评估价相互补差），装饰装修按评估结果补偿。也可以选择全部按评估结果货币补偿不享受奖励政策。

　　②未登记建筑面积120㎡的，还建120㎡住房1套（若还建房屋面积≠120㎡的，按市场评估价相互补差），剩余面积按评估结果实行货币补偿（房屋主体剩余部分面积评估价加装修评估价）。也可以选择全部按评估结果货币补偿。不享受奖励政策。

　　②一栋建筑物部分违建的，整栋房屋核算综合单价，对合法部分以综合单价进行征收补偿，对违建部分按评估结果实行货币补偿。

　　④未取得职能部门和相关单位许可建成的未登记建筑时间在2009年7月1日至2015年8月12日的，如有人居住可补偿搬迁费和过渡安置费。

　　⑤为严控“三违”，不得擅自扩大适用范围，确需参照执行的，报市人民政府同意后方可实施。

　　⑥凉雾、元堡乡权属合法性的时间界定由凉雾、元堡乡人民政府书面向市人民政府报备后实施。

　　（二）安置房质量标准：安置房应当符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后方可交付使用。

　　（三）安置房价格：政府建设的安置房按评估价确定商品房开发小区还建的安置房按小区商品房售价确定。

　　（四）产权登记：安置房屋土地使用性质为国有划拨土地，调换房屋的不动产权利登记给被征收人，相关税费由被征收人承担，被征收人应按登记部门的要求依法提供登记要件。如需办理产权转移登记的，按国家规定缴纳相关税费后依法办理。

　　（五）选择产权调换的房屋生产生活设施（水、电、气、通讯、广播网络等）、住房维修基金和物业管理费由被征收人承担。

　　（一）本方案所指的城市集中建设区是《利川市城乡总体规划（2017-2035）》确定的城市规划管理控制范围。

　　（二）《土地征收预动公告》发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等一律不予补偿，并由相关部门按照有关法律法规及市人民政府的相关规定严肃处理。

　　（三）国有划拨建设用地使用权（集中建设区外国有土地）及地上的房屋征收与补偿比照集中建设区集体土地及地上的房屋征收补偿标准执行。

　　（三）房屋征收涉及承租人搬迁的，当事人根据《中华人民共和国民法典》和租赁合同的有关约定，解除（终止）租赁关系。

　　（四）被征收房屋产权受到限制（如设定他项权抵押或担保等的情况），在签订补偿协议前，被征收人应通知限制方房屋征收情况，且被征收人应在签订补偿协议之日起30日内解除限制。如果限制方解除限制措施需要征收部门协助的，征收部门应当予以配合。

　　（五）被征收人或权利人不配合调查登记的，征收部门可以通过房屋权属登记档案或现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。因被征收人不同意评估、测绘等原因导致中介服务机构未能进场正常开展房屋征收的评估、测绘的，房屋征收部门会同评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

　　（六）被征收房屋拆迁安置补偿后，被征收房屋原权利人及其他权利人再次申请审批宅基地的，不予批准。

　　（八）本方案未尽事宜，由市铁路建设服务中心根据有关法律法规拟订补充方案，报市人民政府同意后实施。