8月8日，绿地控股公告称：全资子公司绿地控股集团有限公司拟向本公司股东上海地产（集团）有限公司（下称“上海地产”）、上海城投（集团）有限公司（下称“上海城投”）分别借款15亿元，借款期限为二年，借款年利率为6%。

  消息一出，大量言论称之为两大国资股东在关键节点的驰援、输血、护航等，也有部分言论称之为杯水车薪。

  自2020年8月监管层实施“三道红线”以来，全部中招的绿地控股不得不开启了资产大甩卖等非常筹资手段。2021年11月，其更是将公司所属行业类别，从“房地产业”变更成了“土木工程建筑业”

  然而，到了2022年6月25日，仍然避无可避地出现了5亿美元债务展期危机，导致公开市场信用崩塌，遭到多家评级机构下调评级，标普更是给出了选择性违约，成为头部阵营中第一家“暴雷”的国资房企。

  眼下，投资者们关心的是，流动性危机加上各地不时出现的房地产项目“延期交付”、“烂尾”、“业主停贷”等传闻之下，这个十年前与万科争第一的“绿巨人”，还有哪些价值可以挖掘？

  公开资料显示，绿地控股成立于1992年，最初名为上海市绿地总公司，是上海农委和建委百分之百控股的上海国有房地产企业。

  经过多次股份制混改后，上海格林兰投资、上海地产、上海城投成为前三大股东，持股票比例分别为29.13%、25.82%和20.55%。

  其中，上海格林兰投资为以在绿地控股任职超过30年的董事长张玉良为首的绿地职工持股会；上海地产、上海城投总资产分别为3000亿元、6800亿元，均为上海国资委实际控制，“哥俩”持股共计46.37%。

  然而，有业内观点却认为，这样的股权结构也带来了类似“三不管”的尴尬。《正经社》分析师梳理获悉，从过往三大股东对于绿地控股的支持来看，张玉良为首的上海格林兰投资一直承担着“输血”的角色：从2016年起，不断通过质押所持股份，从外部金融机构为其借钱；2021年以来的一年多里，更是先后10多次频繁质押输血；截至2022年8月11日，累计质押了26.99亿股，占其所持股份的70.68%，占绿地控股总股本的19.20%。

  2022年7月，全国多地爆出烂尾楼业主集体停贷风波之后，上海银保监局召开会议，提出要支持做好保交楼工作。会后不久，人们就看到了两大国资股东的“慷慨解囊”。在一片叫好声中，也有观点认为，区区30亿元，即使加上这“哥俩”2021年底共计超过40多亿元的驰援，对于绿地控股高达千亿的短期债务来说，有点杯水车薪的味道。

  与此同时，从借款利率来看，6%的借款利率甚至高于绿地控股2021年报披露的整体平均融资成本5.79%。这就好比跟自己的家人借钱，结果利率反而比跟外人借钱还要贵。

  “从2000万元资本金起步，实现资产规模增长超7万倍，国有资产增值超2000倍，年均复合增长率30%”，这是2022年7月18日，董事长张玉良在绿地控股成立30周年庆典仪式上的讲话。

  《正经社》分析师注意到，2018年时，绿地控股更是提出了年均销售5000亿元的小目标。30年里的突飞猛进，也让负债规模一步步膨胀起来，一路增长到了截至2022年一季度末的1.23万亿多元，资产负债率高达88%。

  2020年8月20日，住建部和央行联合宣布的房企融资三道红线，直接触动了房地产公司发展的“底子”，资产负债结构。三道红线、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。

  2020年年底，绿地控股资产负债率为83.36%、净负债率为140.96%、现金短债比为0.79，成为头部房企中唯一一家三道红线全踩的国企。

  为了尽快摘掉这个帽子，绿地控股2020年制定了“三年三步走去杠杆”的计划，也就是资产大甩卖：当初如何借钱买回来的，现在就要如何甩卖出去。

  从澳洲悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店、英国伦敦兰姆公馆到纽约太平洋公园项目公寓等，一大批绿地海外优质资产先后出售。2020年10月前后，72.6亿元出让广州绿地后，绿地控股彻底退出广东市场，就连旗下的自持物业上海绿闵物业管理有限公司也被摆上了货架。

  2022年，绿地控股董事长张玉良曾公开表示，未来3年内还要继续出售2000亿元资产还债。

  此前披露的一季报显示，绿地控股的短期借款为229.18亿元，应当支付的票据为302.99亿元，一年以内到期的非流动负债701.1亿元，短期债务金额合计达1233.27亿元，而账上同期的期末现金及现金等价物余额仅有495.15亿元，尚存在738.12亿元的资金缺口，显然还需要加快资产甩卖的进度。

  《正经社》分析师梳理获悉，在融资成本榜上，绿地控股也在头部地产央国企里领先。2021年报显示，绿地控股平均融资成本为5.7%，在2021上市房企融资成本榜的央国企阵营里，仅略高于华发股份的5.8%，排名倒数第二，相比榜单第一的中国海外发展3.55%的融资成本望尘莫及，甚至比龙湖集团、美的置业、碧桂园等民营房企还低。

  早在2020年3月，《正经社》就在《警报！绿地多元化短期吞食利润绷紧资金链，长期或难逃宿命》一文中，对绿地控股潜在的隐患进行过专业而前瞻的警示。

  不幸言中的是，2022年6月，一笔仅仅5亿美元的债务到期时，绿地控股流动性危机猛然曝光，“不出意外”地成为了top房企中“第一家”暴雷的国资房企。

  紧张的流动性也让其从TOP10头部房企阵营中快速滑落：在克而瑞数据全口径金额销售榜TOP200排名中，从2020年的第7名跌倒了2021年的第9名，2022上半年又滑到了第12名。

  财报多个方面数据显示，截至目前，绿地控股的自身造血能力还处于持续下滑之中。2021年、2022年1-6月，绿地控股的营业收入分别是5447.56亿元，同比增长19.45%；2047.36亿元，同比下降27.64%。净利润分别为61.79亿元，同比下降58.8%；42.02亿元，同比下降48.97%。

  其中，2021年的毛利率、净利率分别为11.67%和1.73%，为近十年来的底部，也大幅低于行业中位数的19.3%和7.7%。2022年一季度纯利润是25.47亿元，二季度纯利润是16.55亿元，环比下降幅度较大。

  而从刚刚过去的7月份数据分析来看，在地产行业政策面回暖，行业销售降幅缩小的背景下，绿地控股1-7月的销售降幅不仅没有改善，还有逐步扩大的趋势，从上半年的56.12%销售降幅，扩大到了59.21%。

  《正经社》分析师梳理绿地控股7月30日披露的房地产经营情况简报发现，绿地控股2022上半年新开工面积仅有85.6万平方米，同比断崖式减少91.3%。而从竣工数据分析来看，上半年完成了860.1万平方米，同比“仅仅”减少17.1%。可见为了保交楼，其将主要流动性资源集中在了交付上面。

  尽管如此，从郑州的绿地花语城书馨苑之类项目出现状况，有业主买房4年却无法交房，到刚刚过去的7月的业主停贷楼盘中，湖北的绿地光谷星河绘、绿地城际空间站也榜上有名，全国各地仍然不时出现绿地控股房地产项目“延期交付”、“烂尾”、“业主停贷”等传闻。

  《正经社》分析师注意到，事实上，早在2021年11月，绿地控股就将公司所属行业类别从“房地产业”变更成了“土木工程建筑业”；2022年上半年，没有新增房地产项目储备，也就是说，没有再拿地储备土地资源，意味着绿地控股主营业务的重中之重已偏向了基建行业。但基建业务投入大、利润率低、回报周期长等特点，又导致其解决绿地控股眼前难题的能力有限。

  2021年报显示，绿地控股的基建业务营收为3114亿元，同比增长33%，占总营收比重达到57%，大幅超过了房地产业务的2050亿元，这也是其盈利能力大幅低于房地产行业中位数的原因所在。

  显然，投资者已能将其当作基建股来看待了。但这又确乎是一个较为复杂的问题。其长期以来的头部房企光环，其在“三道红线”下的流动性危机，都不是想摘就能随便摘去的。【《正经社》出品】